观点网两年半前无奈签下的置换交易被按下了终止键，方圆生活服务的亏损态势或许能够拐入慢车道。

11月28日，方圆生活服务集团有限公司披露了一则主要交易终止公告。公告指出，其间接全资子公司“广州方圆生活服务有限公司”已于同日以书面形式通知“鹤山市富都物业发展有限公司”全面解除一项置换协议。

穿透股权发现，鹤山市富都物业发展有限公司由鹤山市明鑫房地产投资有限公司持股82%，该公司曾用名鹤山市方圆房地产投资有限公司。

方圆生活服务在公告中解释称，解除协议的原因是这批物业实体未按原定计划完成交付，先决条件无法在2025年11月28日或之前达成。

这项置换协议最早可追溯到2023年。

2023年6月21日，广州方圆生活服务与富都物业订立置换协议，后者拟将旗下一批住宅物业转让给前者，以此抵消约1600万元未结应收款。

而由于这批住宅物业总估值约为2000万元，方圆生活服务当时还向富都物业支付了20%的首付款，即400万元。

据了解，该批资产包括位于广东江门鹤山市“方圆·鹤山云山诗意”住宅区的23套一手住宅物业，总建筑面积为2614.7平方米，个别面积约为99.8平方米至130.5平方米，自2021年11月起由富都物业开发。

过往

方圆生活服务前身为方圆房服集团，其于2017年11月在创业板上市，后于2020年5月在港交所正式批准转板上市，开始在主板交易。

次年初，方圆房服集团完成了对广州方圆现代生活服务股份有限公司66.31%的股权收购，并正式更名为“方圆生活服务”。

与当时大多数上市物企的选择一致，方圆生活服务也迅速加入了收并购的浪潮中。据市场统计，更名后不到半年的时间内，方圆生活服务合计斥资7000万元、进行5起物业公司收并购事项。

得益于通过收购物业公司带来的业务拓展，方圆生活服务在2021年实现总收益5.71亿元，同比增长约106.5%；尽管2022年总收益出现约10.4%的跌幅，但也保持了5.12亿元的较高收益水平。

盈利能力也基本做到了与业务能力共进退。2021年至2022年，方圆生活服务分别录得净利润2019.70万元及1816.30万元，分别较上年同期增加85.06%及减少10.07%。

然而好景不长，2023年8月，方圆生活服务的地产关联方“方圆集团”旗下公司“方圆地产”官宣违约：未能支付境外债券本金3.4亿美元，累计未付利息6936万美元。

从此，方圆生活服务也加入了“以资抵债”的队列，被迫接受多批来自方圆地产的物业资产，以抵消大量未结应收账款。

据物聊社粗略统计，2023年全年，方圆生活服务前后与方圆地产订立三份置换协议，用以抵消应收贸易款项的资产包括多套住宅物业、商业物业及车库，合计抵消金额超3700万元。

从整体看，方圆生活服务因此陷入了营收连年下降、亏损不断扩大的困局。

2023年至2024年，该公司分别实现总收益4.27亿元及3.69亿元，同比减少16.63%及13.53%；录得亏损6060.90万元及亏损7693.10万元，同比下降433.69%及26.93%。

数据来源：企业年报、物聊社整理

转折点在于，或许是意识到另一边的方圆地产销售情况持续恶化、境外债重组遥遥无期，方圆集团创始人方明选择将重心移回至集团内物业上市平台——方圆生活服务重获眷顾。

现状

今年3月，方圆生活服务公告称，方明由非执董调任执行董事。

据了解，方明自2006年起便主要负责进行投资决策、提供总体策略规划及监督方圆集团的物业发展项目；2017年2月至2025年3月，方明任方圆生活服务非执行董事，主要负责向集团提供策略意见。

那么，迎来创始人出山的方圆生活服务，是否能倚靠创始人走出一条有效生路？

2025年上半年，方圆生活服务实现收益约1.68亿元，较去年同期下降约9.5%；毛利为3343.1万元，同比减少12%；期内亏损为652万元，较去年同期亏损1.23亿元大幅收窄。

方圆生活服务表示，由于房地产行业的持续低迷以及主要资源被转移至物业管理服务，同时合约面积和在管面积减少，导致房地产代理服务分部及物业管理服务分部的收益均有所下降，使得公司总收益下降。

具体来看，报告期内，方圆生活服务在房地产代理服务业务仅录得收益约为70万元，较去年同期的540万元减少87.3%；在专业物业管理服务分部录得收益约为1.68亿元，同比下降7.1%。

好在，收益下滑的同时，方圆生活服务的亏损较过往有所减轻，同比收窄47.0%至652万元，净利润率也从去年同期的-6.6%收窄至-3.9%，主要在于金融资产减值亏损情况的好转。

上半年，方圆生活服务金融资产减值亏损净额约为2369万元，同比减少约28.2%，主要包括约1650万元的应收贸易款项及约690万元的应收关联公司款项的减值拨备。

尽管未能实现扭亏，但方圆生活服务能够收窄亏损也算一种进步，毕竟在2023年之后，方圆生活服务到现在都还处在地产关联方暴雷的阴霾之下。

回到事件本身，若本次置换协议成功解除，富都物业需在截止日期后十个营业日内，向广州方圆生活服务退还400万元首期款项，否则需按每日首期款金额的0.01%计付违约金，即额外支付每日400元的违约金。

此外，富都物业还需要履行支付未偿应收款项及其他贸易应收款项的义务。截至目前，富都物业应付广州方圆生活服务及其附属公司的总金额约为6400万元，其中包括首期款约400万元、未结应收账款约1600万元及其他贸易应收款项约4400万元。

因此，乐观地看，若富都物业能够如期退还400万元首期款项，并尽快支付所有应收款项，方圆生活服务有望再进一步收窄亏损。

至于业务规模缩减及收益下降的困境，这或许是不少物企摆脱地产关联方负面影响的必经之路，因此，方圆生活服务接下来需要做的，是思考如何更好地走出去。

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